MANIFESTAÇÃO ENCAMINHADA À CONSULTA PÚBLICA DO PROJETO DE PARCERIA PÚBLICO PRIVADA DE HABITAÇÃO NA ÁREA CENTRAL DE SÃO PAULO DA AGÊNCIA CASA PAULISTA

Segundo o Plano Municipal de Habitação elaborado em 2009, se encontram na área central de Sao Paulo 10.724 domicílios em favelas e 11.086 domicílios em cortiços, totalizando 21.810 domicílios em situação precária com famílias que se concentram na faixa de até 3 salários mínimos. Existem ainda 6405 pessoas em situação de rua. Considerando em média três pessoas por moradia teremos um total de 71.880 pessoas que demandam moradia adequada na área central. Este é o retrato da demanda habitacional prioritária no centro de São Paulo. Além da demanda por habitação oriunda de moradias precárias é importante considerar também o número de moradores com comprometimento de renda com aluguel.
Esta região é responsável por 16,612% dos empregos formais da região metropolitana e 20% dos empregos formais do município de São Paulo, o que justifica a busca desta região para moradia, sendo assim a disputa por habitação nesta região será cada vez maior,  aumentando o valor da terra.

Sendo assim, as intervenções públicas devem priorizar o atendimento à população que tem menor renda e que necessita de subsídio público para o acesso à moradia nesta região. A proposta da demarcação de ZEIS pelo Plano Direto Estratégico foi feita com o  objetivo claro de  atender a esta demanda.  Entretanto, segundo as análises da Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano, as ZEIS disponíveis hoje já não serão suficientes para o atendimento desta demanda . Considerando que a PPP proposta deve construir 20.221 unidades, seria possível resolver a precariedade das moradias citadas inicialmente, entretanto, destas apenas 6.560 estão destinadas às faixas de menor renda, excluindo ainda a faixa de renda de 0 a R$ 755,00. Vale lembrar, que para estas faixas sem capacidade de comprometimento de renda,  programas de locação social, que já foram experimentados na cidade, não estão sendo contemplados como modalidade desta PPP.

Neste contexto, esta intervenção, que pretende usar 67,56 % do estoque de ZEIS 3 para o atendimento da demanda não prioritária de maiores faixas de renda, contraria os pressupostos estabelecidos no Plano Diretor em relacão à função social destas propiedades, contribuindo para a manutenção das precariedades das moradias em favelas e cortiços. Por outro lado, não há sentido nenhum em atrair  20.000 novos domicilios para o centro, se  mais de 20.000 domicilios, hoje habitados por pessoas que trabalham no centro e moram em condicoes precarias, forem deslocados  para a periferia. Caso isto ocorra, os objetivos da PPP serao contrariados.

Política Habitacional, Estoque da ZEIS 3 e atendimento para as faixas de menor renda:

Um programa de habitação social do porte do programa de PPPs, que atua sobre áreas centrais sujeitas a processos de valorização e objetiva atender prioritariamente a população de menor renda, não pode ter como única modalidade de política habitacional a propriedade privada. A curto ou médio prazo poderá ser iniciado um processo de repasse das habitações e a transferência do subsídio público para as classes mais altas, seja porque os moradores não conseguiram arcar com os custos do financiamento, ou porque foram induzidos a vender seus imóveis devido à valorização imobiliária. Para essa camada da população é necessário que seja montado um parque de locação social (público ou em parceria com e empreendedor privado), onde os moradores paguem o aluguel de acordo com a renda. No caso da ZEIS 3 C 016 (Sé), 72,09% da população mora em imóveis alugados e 85,27% possui renda inferior a 3 salário mínimos, o que evidencia as condições da população residente na área central, locatária de imóveis pelas condições financeiras de que dispõem e também pela mobilidade que o sistema de locação permite.

O argumento de que ‘o programa da Agência Casa Paulista não é o único programa habitacional a atuar no centro e pode ser desenvolvido em paralelo a outras iniciativas’ é questionável, pois ele compromete o estoque de potencial construtivo disponível das ZEIS 3, inviabilizando outros projetos habitacionais que poderiam vir a ser promovidos na região, como a locação social, tão necessária e eficaz para atuar sobre áreas de ZEIS 3.

Em princípio há duas alternativas para que essa questão possa ser equacionada: inserir no programa um percentual de habitações a serem destinadas ao programa de locação social (gerido pelo poder público ou em parceria com a iniciativa privada), com oferta de unidades habitacionais em número suficiente para atender prioritariamente os moradores das áreas de intervenção), ou reservar parte das áreas para um programa paralelo de locação social, a fim de garantir estoque de potencial construtivo para o atendimento das faixas de menor renda (0 a 3 salários mínimos) e o atendimento à população de 0 a 1 salário mínimo, não contemplada no programa de PPP.

Outros aspecto fundamental a se considerar é em relação às garantias de atendimento às famílias residentes e à destinação de apenas 20% das unidades para moradores da área central, o que inviabiliza as possibilidades de produção de moradia adequada para os atuais residentes de habitações precárias localizadas no centro da cidade. Este percentual precisa ser revisto em função de dados concretos, a fim de mensurar as famílias que devem ser prioritárias no atendimento habitacional, iniciando-se pelos impactadas diretamente pela intervenção (em áreas a serem demolidas) e posteriormente para os que moram precariamente na região central (em cortiços, favelas e ocupações).

Gestão Participativa em ZEIS 3: Planos de Urbanização e Conselhos Gestores

A demarcação da ZEIS 3 pelo Plano Diretor Estratégico de 2002 foi feita sobre áreas subutilizadas, com incidência de cortiços e moradias precárias, a fim de melhorar a condição de vida da população residente e garantir sua permanência no centro da cidade, além de estimular a vinda de novos moradores para adensar estas áreas e otimizar o uso da infraestrutura existente. Essas finalidades evidenciam a importância da elaboração de  Planos de Urbanização das ZEIS e da formação dos Conselhos Gestores, exigências legais que favorecem a promoção de um espaço de interlocução e de controle social  onde se garanta o equacionamento do impacto sobre os atuais moradores, o  atendimento da demanda local,  a formulação de projetos em concordância com a dinâmica existente e suas especificidades, o acompanhamento e a fiscalização do processo de atendimento habitacional e das realocações e a implementação das diretrizes urbanísticas estabelecidas. 

De acordo com a legislação municipal, devem ser formados Conselhos Gestores em cada um dos perímetros de ZEIS para desenvolver e aprovar o Plano de Urbanização das respectivas áreas e acompanhar os processos de pré e pós ocupação. Estes conselhos devem ser formados a partir do momento em que o concessionário vencedor elabora uma primeira versão de seu plano de intervenção E devem necessariamente atuar ao longo de todo o processo de implementação do projeto, ou seja todo o período de vigência da concessão. Os Conselhos Gestores devem possuir composição tripartite (poder público, moradores e sociedade civil organizada) a fim de não priorizar segmentos de maior poder, permitir o acompanhamento do debate por técnicos qualificados que assessorem a comunidade e impedir que a sociedade civil se coloque em nível hierarquicamente inferior no debate político institucionalizado.

QUESTÕES ESPECÍFICAS

ANEXO 2 DO EDITAL
DIRETRIZES PARA AS INTERVENÇÕES URBANAS

1.                 Especificações técnicas das intervenções

O edital não considera como especificação técnica a necessidade de faseamento e cronograma de obras das intervenções por faixa de renda a ser atendida, de forma a garantir o atendimento das famílias residentes e das faixas de menor renda (0-3 s.m) concomitantemente com as demais intervenções.

O edital não considera a obrigatoriedade de elaboração dos Planos de Urbanização por perímetros das Zonas Especiais de Interesse Social, conforme determinação do Plano Diretor Estratégico de São Paulo, bem como não regula a necessidade da elaboração de um diagnóstico da área, onde devem ser considerados itens como o cadastramento dos moradores, a caracterização social e econômica da área, a existência de patrimônio cultural a ser preservado, etc.
É necessário que se estabeleçam mecanismos eficazes para garantir a aplicação das diretrizes urbanísticas nos projetos elaborados pela concessionária, e que assegurem que as diretrizes não sejam apenas indicativas.

O edital prevê como critérios de escolha dos vencedores da licitação o cumprimento das exigências de disponibilização de documentos requeridos para a pré-qualificação dos interessados, a comprovação de depósito dos valores exigidos a título de garantia e o oferecimento de proposta com a menor contrapartida a ser paga pelo poder público, não indicando como será avaliado se o projeto é compatível com  as diretrizes urbanísticas. Os Conselhos Gestores das ZEIS, cuja atribuição legal é elaborar, aprovar e acompanhar a implantação dos Planos de Urbanização das ZEIS, devem atuar como fiscalizadores dos projetos apresentados, a fim de garantir que as diretrizes urbanísticas sejam cumpridas.

As diretrizes de projeto urbanístico e arquitetônico são imprecisas e negligenciam algumas questões fundamentais, o que pode dificultar a sua aplicabilidade nos projetos elaborados pela concessionária e a fiscalização pelo poder público.

A configuração dos edifícios de habitação para as faixas de renda mais baixas propõe dividir a área do térreo entre reserva de comércio para lojas de pequeno porte e espaço condominial dos moradores. É necessária uma ampliação das áreas destinadas ao comércio, utilizando o conceito de sobrelojas, para atividades comerciais dos moradores ou para que os aluguéis dos espaços comerciais sejam revertidos para diminuir os custos condominiais.

1.1.3 Produtos Habitacionais

Foram definidos padrões diferenciados para HIS e HMP, onde a configuração de estúdios (com sala e quarto integrados num único espaço de 35 m²) não é ofertada para as faixas de menor renda. É importante que haja a opção por estúdios também para essas faixas de renda, uma vez que a moradia individual é majoritária em áreas centrais.

1.1.4 Especificações Técnicas

Não estão previstas na configuração dos edifícios habitacionais unidades para idosos e pessoas com deficiências localizadas nos pavimentos inferiores e equipadas com barras de acessibilidade e demais configurações exigidas pela ABNT.

2. Especificidades dos lotes

Nas especificações técnicas das áreas de intervenção não há a descriminação das unidades habitacionais por faixas de renda, apenas o agrupamento em HIS e HMP. Se o número de unidades habitacionais de HIS não estiver equacionado para cada faixa de renda (1-2, 2-3, 3-4, 4-5 e 5-6) corre-se o risco, bem provável, das habitações só serem destinadas às faixas de renda mais altas (5-6).

O número de unidades habitacionais por faixa de renda deve atender, no mínimo, a demanda dos moradores das áreas de intervenção, sendo necessária uma readequação da distribuição por faixa de renda de acordo com o cadastro das famílias residentes.

3. Aspectos fundiários

O edital prevê a edição de um decreto de desapropriação de interesse social (DIS) abrangendo parte da área dos setores de intervenção, juntamente com a atribuição da prerrogativa de promover as desapropriações na área abrangida pelo DIS ao concessionário privado. No entanto, não especifica qual será a destinação dada a esses terrenos, o que abre margem para que eles venham a ser utilizados para usos distintos da provisão de habitação de interesse social, deturpando as finalidades do DIS. As áreas submetidas a esse decreto devem ser integralmente destinadas às unidades de HIS.

O edital não explora as potencialidades oferecidas pelos mecanismos de regulação da propriedade urbana previstos no Estatuto da Cidade e na legislação municipal na constituição do estoque de terrenos necessários para a viabilização do projeto. As negociações de terrenos e as desapropriações poderiam ser precedidas pela aplicação combinada de instrumentos urbanísticos como o parcelamento, edificação e uso compulsórios, o IPTU progressivo e o estabelecimento de consórcios imobiliários com seus atuais proprietários, medidas que contribuiriam para facilitar as negociações, evitar disputas judiciais, reduzir os custos do projeto e fazer valer o princípio constitucional da função social da propriedade.

O edital é omisso quanta à definição de onde poderão ser realizados os projetos acessórios, bem como em relação às suas finalidades. Dispõe apenas que esses projetos devem ser compatíveis com as diretrizes urbanísticas estabelecidas para os setores de intervenção. Permitindo que, dentro dos limites dos setores de intervenção, as unidades habitacionais possam ser implementadas fora das áreas abrangidas pelo DIS, o edital abre margem para que a prerrogativa de promover desapropriações, transferida ao concessionário, seja usada para finalidades alheias à provisão de HIS ou  HMP, podendo vir a ser utilizada na liberação de terrenos para a promoção de empreendimentos comerciais, por exemplo. Para que distorções desse tipo sejam evitadas, as áreas submetidas ao DIS devem ser reservadas para a promoção de empreendimentos de HIS, e HMP.

ANEXO 6 DO CONTRATO
DIRETRIZES GERAIS PARA A PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS

2. Trabalho operacional do cadastramento, seleção e habilitação

Não há nenhuma menção ao cadastramento das famílias MORADORAS das áreas de intervenção, apenas às famílias ‘pretendentes e adquirentes’. Um programa habitacional que atua sobre áreas de vulnerabilidade social, onde há incidência de cortiços e habitação precária, deve obrigatoriamente cadastrar a população local (moradores, comerciantes e prestadores de serviço), para que tenham prioridade no atendimento habitacional.

O edital não considera a necessidade de cadastramento dos comerciantes e prestadores locais impactados pela intervenção, considerando que estes deveriam ser elencados como prioritários a ocupar os futuros comércios e serviços a serem disponibilizados nos novos empreendimentos.

3. Trabalho técnico social – pré ocupação

Não há nenhuma menção ao cadastramento das famílias MORADORAS das áreas de intervenção, apenas às famílias ‘que compõe o público alvo’ (3.1.4)
Não há nenhuma diretriz para o reassentamento das famílias impactadas pela intervenção na própria região, nem a exigências de que sejam oferecidas alternativas habitacionais definitivas a todos os moradores afetados pelas remoções.

Não são previstas exigências de comprovação de que os valores oferecidos às famílias removidas a título de indenização sejam suficientes para permitir que elas possam permanecer na própria região.

4. Trabalho técnico social – etapa de pós-ocupação

As diretrizes para o desenvolvimento do trabalho de pós-ocupação são vagas a imprecisas, dificultando a sua aplicação pelo concessionário bem como as formas de controle e fiscalização pelo poder público (com exceção do item 4.3.7, único que apresenta objetividade).

O item 4.1.3 aponta que o responsável pela administração condominial será uma empresa. A experiência de administrações condominiais em edifícios de HIS em SP aponta como deficientes as administrações terceirizadas, e a necessidade de parceria, entre outros, com cooperativas e  movimentos de moradia na administração dos condomínios, considerando a necessidade de subsídios na taxa condominial para a população de menor renda (faixa 1).

Não há menção quanto aos prazos para o desenvolvimento do trabalho de pós-ocupação e o desligamento da equipe técnica social.

O item 4.4.1 indica a necessidade do concessionário ‘estabelecer mecanismos de controle para evitar a comercialização irregular das unidades’, porém estes mecanismos devem estar descritos no edital para que haja um acompanhamento efetivo.

ANEXO 8 DO CONTRATO
DIRETRIZES PARA A COMERCIALIZAÇÃO DAS UNIDADES HABITACIONAIS

1. Critérios de Elegibilidade

O edital aponta a necessidade de que o pretendente a ocupar as unidades habitacionais deve comprovar ‘por qualquer meio lícito’ que trabalha na área central. Esta prerrogativa inviabiliza o atendimento habitacional aos trabalhadores informais que não possuem comprovação de posto de trabalho, e que correspondem a uma parcela significativa dos trabalhadores do centro de SP. No caso da ZEIS 3 C 016 (Sé), única ZEIS 3 onde foi realizado uma cadastramento dos moradores, 84,35% são trabalhadores informais. E quanto aos atuais moradores das áreas de intervenção, que devem ter a prioridade no atendimento habitacional, não pode haver qualquer tipo de condição, eles devem ser reassentados prioritariamente, e na área da respectiva ZEIS onde moram atualmente.

Os moradores dos cortiços das áreas adjacentes também devem receber prioridade no atendimento habitacional, na sequência dos moradores impactados diretamente pela intervenção, a fim de melhorar as condições habitacionais do centro como um todo.

1.2. A distribuição das unidades habitacionais

O edital não menciona o atendimento aos atuais moradores das áreas de intervenção, que devem ter a prioridade no atendimento habitacional, sem qualquer tipo de condição. Devem ser reassentados prioritariamente na área da respectiva ZEIS onde moram atualmente, sejam eles trabalhadores formais ou informais, com posto de trabalho localizado no centro ou fora do centro. Os percentuais indicados (de 80% para quem mora fora do centro e 20% para quem mora dentro) devem ser revistos com base em dados concretos e definidos após o conhecimento da demanda local e seu perfil sócio-econômico, para garantir o atendimento prioritário às famílias diretamente impactadas pela intervenção e , na sequência, aos moradores de habitações precária (cortiços e favelas) localizados na área central.

2. Processo de cadastramento, seleção e habilitação das famílias beneficiárias

O edital não menciona o cadastramento das famílias residentes das áreas de intervenção, prioritárias para receber o atendimento habitacional.

Mesmo havendo mais pretendentes do que a quantidade de unidades ofertadas, não deverá ser utilizado o sorteio como forma de seleção, e sim critérios precisos de elegibilidade, elaborados com participação popular.

3. (…) O poder concedente direcionará até 2000 mil unidades para as entidades selecionadas pela CDHU (…)

Para que o processo seja democrático e transparente é fundamental a reabertura do Edital 003/10, onde seja possível que novas entidades possam ser cadastradas. O edital 0003/ 10 não foi feito especificamente para as PPPs, não tem data para ser reaberto e não possui critérios e prazos de validade.

4. A viabilização dos financiamentos será de inteira responsabilidade da concessionária

A prerrogativa de que ‘o edital determina que as famílias deverão preencher os requisitos de crédito do financiador com quem a concessionária negociar’ pode inviabilizar o atendimento habitacional das famílias mais vulneráveis e que não possuem comprovação de renda, muitas delas residentes das áreas de intervenção. O poder publico deve garantir sua participacao atraves de programas e subsidios adicionais, onde couber, para que este objetivo seja realizado.

Subscrevem a presente manifestação as entidades abaixo relacionadas:

•                    ASSOCIAÇÃO CONDE SÃO JOAQUIM – ACSJ
•                    Associação dos Moradores e Amigos da Sta Ifigênia e Luz – AMOALUZ
•                    Conselho Gestor ZEIS 3 C 016 – Sé – Representantes da Moradia
•                    Defensoria Pública do Estado de São Paulo – Núcleo de Habitação e Urbanismo
•                    FRENTE DE LUTA DE MORADIA – FLM
•                    CENTRAL DE MOVIMENTOS POPULARES – CMP
•                    CENTRO GASPAR GARCIA DE DIREITOS HUMANOS – CGGDH
•                    GRUPO DE ARTICULAÇÃO DE MORADIA PARA OS IDOSOS DA CAPITAL – GARMIC
•                    INSTITUTO POLIS
•                    Laboratório Espaço Público e Direito à Cidade – LabCidade FAU-USP
•                    Laboratório de Habitação e Assentamentos Humanos – LabHab FAU-USP
•                    Movimento Apropriação da Luz
•                    MOVIMENTO DE MORADIA DA CIDADE – MMC
•                    MOVIMENTO DE MORADIA DA REGIÃO CENTRO – MMRC
•                    MOVIMENTO MORADIA PARA TODOS – MMPT
•                    MOVIMENTO SEM TETO DO CENTRO – MSTC
•                    UNIFICAÇÃO DAS LUTAS DE CORTIÇOS – ULC
•                    UNIÃO DOS MOVIMENTOS DE MORADIA – UMMSP