União dos Movimentos de Moradia
– São Paulo

Tel: 11 3667-2307 - Email: ummsp@uol.com.br

Relato do Seminário de Contratos do Fundo Municipal de Habitação

O Seminário ocorreu no dia quatro de abril de 2009 e reuniu trinta e dois mutirões: City Jaraguá – Oeste, Jd. Celeste 2 – Sudeste, Celso Garcia – ULC, Pires do Rio – Leste 2, Jd. Ivone, Sítio Conceição – Leste, Recanto dos Humildes – Oeste, Jd. Celeste 1 – Sudeste, Apuanã União do Povo – Norte, Unidos Venceremos – Leste 1, Apuanã Juntos Venceremos – Norte, Apuanã Chico Mendes – Norte, Apuanã João de Barros – Norte, Vista Linda – Oeste, Imaculada – Oeste, Santa Marta – Oeste, São Francisco – Leste, Bela Vitória – Oeste, Recanto da Felicidade – Oeste, Morada do Sonho – Oeste, Margarida – Leste 1, Portal São Marcos – Oeste, São Francisco setor V – Leste, Paulo Freire – Leste 1, 26 de julho – Leste 1, Lagoa Higienópolis, Che Guevara –Leste, Nova União.

Assessorias Técnicas presentes: Usina, Grão e Peabiru

1ª Mesa

Medidas Jurídicas e administrativas em defesa dos mutirões

Edilson Mineiro

Inicia apresentando a situação atual dos mutirões:
– 7 em construção e 14 mil pessoas que já estão morando

O que queremos?

Que a comercialização das unidades habitacionais seja realizada com valores justos e venha acompanhada de um plano de regularização fundiária dos conjuntos, para que ao final dos pagamentos, possam ser concluídas as obras e registrada a escritura pública dos imóveis.

A PMSP não tem o que dizer da regularização dos mutirões porque não era e não é a sua prioridade e por isso não estruturou o departamento para concretizar essa ação.

O que é Regularização Fundiária?

Quem mor nos conjuntos habitacionais, mas não tem escritura tem a posse do terreno, mas não a propriedade. Sem a propriedade registra não é possível dar o imóvel em garantia em financiamento ou conseguir que a CEF financie material para reforma etc..

Porque os mutirões não tem escritura?

  • A PMSP desapropriou uma área, mas não terminou o processo;
  • A PMSP não aprovou o “desenho” do bairro e o tipo de construção;
  • O convênio não foi encerrado por algum problema burocrático ou financeiro;
  • A PMSP construiu em áreas verdes ou instituições e não realizou a desafetação das áreas;
  • A terra não tem uma área identificada e definida.

Quais são as medidas que já foram tomadas?

· Foram recolhidas as informações junto ás associações sobre as condições de cada empreendimento e recolhidas cópias de documentos;

· Foi aprovada a Res. 37 do FMH. Com esta regra todos os mutirões seriam comercializados pelo valor de 60 sm 9ou seja, R$ 27.900,00 em 300 prestações mensais de 20% do sm ou R$ 93,00);

· As questões dos contratos foram encaminhadas para a Defensoria Pública nas duas jornadas da moradia em reuniões específicas.

Na contramão veio o programa do governo federal Minha Casa Minha Vida coloca que a cobrança será de 10% sm no valor de R$ 50,00 por 10 anos. Isso gerou um problema para o Kassab.

Mas não podemos esquecer que a Res. 37 foi uma conquista do nosso movimento e dos conselheiros de habitação.

Mutirões que já aderiram: Bela Vitória / Cj Res Vista Linda / Condominio Santa Marta / Imaculada Conceição – João XXIII / Movimento Unido / Paulo Freire / Por do Sol / Recanto das Estrelas / City Jaraguá / Res Recanto da Felicidade / Res Vila Nova Cachoerinha / Unidos Venceremos Leste 1 / Vila Bela / Portal São Marcos /Nova União / Vila Nova Cachoeirinha / Pires do Rio

Cerca de 1960 famílas –

Questões que serão defendidas por meio judicial;

  • Quem vai propor a ação? A UMM-SP em nome das associações mutirantes que participaram das atividades;
  • O direito à Regularização Fundiária já tem sido assegurado por meio de diversas decisões judiciais. O entendimento dos juízes, em diversos casos, é o de que existe um dever do poder público em regularizar.

Obs.; A condenação da PMSP na realização das obras de infra-estrutura remanescente, a MP 459/09 (Programa Minha Casa Minha Vida) reforçou esta obrigatoriedade no art. 59 e parágrafo único.

O direito ao contrato adequado.

Contrato adequado é aquele elaborado de acordo com o CDC e com a função social do contrato.

Além da ação judicial também é importante lutar contra o novo PD e o PLHIS do Kassab. A proposta retira os princípios do E.C., as políticas setoriais, os instrumentos dos vazios urbanos que modifica o conceito de ZEIS, permitindo que a especulação imobiliária avance sobre o pouco de terra livre que ainda existe na cidade.

Devemos lutar para que essa agenda seja prioridade na política pública da cidade.

Edílson encerra a exposição agradece a oportunidade de propiciar o debate e abre para o plenário fazer os questionamentos.

Atuação Ministério Público na Regularização Fundiária os mutirões em São Paulo

Dra Claudia Berê – Promotoria de Habitação e Urbanismo do Ministério Público de SP.

Dra. Claudia Berê agradece o convite e inicia a exposição dizendo que a atuação do MP em relação aos contratos, ainda não foram provocados sobre o tema, solicita que nós avaliemos se é devido a provocação.

Informa que o MP entrou com uma ação solicitando a PMSP que todos os mutirões realizados pelo FUNAP’s fossem regularizados.

Solicita que façamos uma varredura para verificar com anda esse processo (afirma que em alguns casos a COHAB não conseguiu encaminhar por falta de documentação).

Acha que a COHAB assinou o Termo de Ajustamento de Conduta se responsabilizando a realizar a regularização fundiária das áreas solicitadas pelo MP (diz não ter a lista em mãos, mas comprometeu-se em verificar).

Contrato é importante para garantir a propriedade.

Idoso – informa que a Promotoria abriu 2 casos com auxílio de uma circular Susepe sobre limite de idade – soma financiamento + idade não pode estar acima de 80 anos e 6 meses. Essa circular garante que em cada empreendimento 3% não tenha limite de idade

– negociação tem que ser coletiva, mas deve prever os casos específicos.

– verificar os contratos existentes, estudar e propor ;

– usucapião deve ser utilizado em casos que não tem jeito, pois é uma ação demorada. Usucapião coletivo nasce no E.C. processo novo para justiça.

Função Social do Contrato. Os direitos dos mutirantes

Miguel Reis – Secretário de Politica Urbana de Suzano – Advogado

Agradece o convite feito pela coordenação da UMM para discutir esse tema que não é novo para nós.

Indaga-nos: Quando será que agente consegue resolver esse problema que envolve milhares de famílias?

O contrato apresentado não resolve a questão fundiária. Por ex.; o governo federal através M.Cidades traz uma proposta de regularização fundiária. São Paulo apesar de existir uma lei importante que não é aplicada, hoje com a MP do governo Lula nós temos como viabilizar esse processo de regularização através das associações.

O movimento precisa criar mecanismos para que nós façamos a R.F;

Estamos a 19 anos sem contrato, então, qual o motivo de tê-lo sem a regularização fundiária? Nenhum. Então, precisamos lutar que primeiro se faça a regularização fundiária.

Vila bela, por exemplo, é uma área impossível de ser regularizada, pois a área esta em divisa com dois municípios São Paulo e são Caetano.

Contrato possui uma cláusula – alienação fiduciária que significa pedir empréstimo para alguma coisa e o bem fica alienado.

Fhc propõe esse mecanismo para aquecer o mercado imobiliário.

Qual o problema desse instrumento? Só beneficia o poder público, até porque se mutuário deixar de pagar a posse passa a ser do agente fiduciário e o morador deverá sair do imóvel em 60 dd. Nessa modalidade o mutirante fica desprotegido.

Por isso, o caminho é exigir que a Regularização Fundiária seja feita. É uma responsabilidade de todos (Estado, cartório de imóveis e MP)

Tarde

– Oficina: Sistema Financiamento: Paulo da Assessoria Grão.

– Paulo elaborou cartilha para que os movimentos compreendam o que a COHAB esta propondo no sistema financiamento.

SAC/SACRE amortizações decrescente

PRICE – constante ( valor financiamento dividir em parcelar, porém a diferença está no juros /saldo devedor diminui mais lentamente em relação ao SAC e SACRE.

Vantagem: prestação inicial menor em relação a calculada pelo SAC e SACRE.

A Cohab diz que não cobra juros mais com certeza, esta incluído no valor das parcelas

Tabela PRICE é boa porque permite incluir maior número de pessoas no sistema, porém existe o risco que é a garantia da saúde financeira do país, ou seja, manter inflação e incidência de juro baixo.

Caba aos mutuários da Cohab apenas SAC ou PRICE.

Risco: Inadimplência não corrige apenas a multa das prestações vencidas, também irão corrigir o saldo principal. Juros computados pelo valor do financiamento.

Reajuste é anual. Se há saldo devedor será embutido nos valores a serem pagos.

Quem não consegue comprovar capacidade de endividamento, acaba assinando o contrato T.P.U. (que é um eterno aluguel pra Cohab).

Índice utilizado de reajuste da Cohab INCC (que no final do ano/08 estava em 13%) da construção civil (planilha de custos de material construção)

Temos que negociar: índice de correção (ex FIPE, IGPM) e garantir que o juros seja zero ou mínimo. Seguro deve ser negociado.

Dr. Carlos Loureiro – Defensor Público,

Esclarece que gostaria de estar com algumas informações, mas não conseguiu conversar com a diretoria jurídica da Cohab.

Coloca que a medida adotada pela Cohab através do plano mil é violador dos direitos da população de baixa renda garantidos no E.C.

A solução desse plano é de mão única, ou seja, para Cohab que se encontra numa situação semifalimentar, sem estrutura e como não consegue cumprir suas obrigações, colocam a responsabilidade nos usuários que não pagaram. Plano mil é uma proposta de refinanciamento (compra casa de novo) e se o mutuário aceitando e não cumprir com o pagamento existe há clausula garante o despejo. Plano mil desafia princípios de Política Habitacional.

– A Cohab pretende cobrar as prestações sendo que ela não cumpriu com o seu dever.

A defensoria pública é parceira mais precisamos achar caminhos que não implica na mobilização.

Evaniza, Izilda e Sidnei CMH– esclarece: são dois caminhos a percorrer 1º valor financiamento x contrato e regularização fundiária.

O movimento encaminhou e o CMH consegue equacionar o valor da UH através da Res. 37 (juros O e o índice de correção FIPE);

Proposta de alteração da Res. 32 em relação aos contratos (garantindo uma clausula onde não tivesse Regularização que estabelecesse tempo, prazo para realizar)

Nesse meio tempo a COHAB desconsiderou o processo de discussão da Res. 37 e apresenta uma tabela com os valores estabelecidos na Res. 32.

Neste momento estão suspensas novas comercializações dos recursos do FMH até qu se chegue à solução do impasse..

Solicitamos a Dra Claudia Berê a TAC que MP obriga a Reg. Fund. De alguns conjuntos habitacionais.

Ressalta a importância das resoluções e diz que alterando a Res. 32 atende-se a diversidade dos conjuntos. Queremos a Reg. Fund. Com um contrato com uma cláusula que garanta a propriedade.

Encaminhamentos de mobilização

Realizar assembléias nos conjuntos informando da discussão realizada

Participar da Atividade na Prefeitura no dia 30 de abril e incluir o tema na pauta

Discutir a importância, trabalhar e eleger o novo CMH

Participar nas mobilizações contra a Revisão do Plano Diretor, garantindo os princípios do direito à moradia

Participar das discussões do Plano Municipal de Habitação

Audiência Pública na Câmara – 5/10

Fazer reunião periódica do Grupo de Trabalho – 18/04 – 14 hs.

Fazer um grande ato na entrega da Ação Judicial

Encaminhamentos jurídicos

Completar o quadro dos mutirões da UMM, incluindo o valor da terra.

Estudar a ação do MP e o TAC sobre regularização para fazer a proposta de ação(ões) judicial

Rever questão da incidência de INSS sobre as obras

Propor uma mesa de negociação com Mutirões, MP, Defensoria, Prefeitura

Propor ação judicial – prazo máximo 5/out/09

Encaminhamentos CMH

Garantir a aplicação da Resolução 37

Reformular a Resolução 32

Retirar alienação fiduciária

Índice de correção

Seguro desemprego / seguro para idoso

Incluir a previsão de regularização nos contratos

Solicitar “mapa da regularização” dos conjuntos do FMH

Vereadora Juliana Cardoso – PT colocou o mandato a disposição e propôs a realização de uma Audiência pública no dia da entrega da ação judicial.

Próxima reunião do GT dia 18/04, ás 14h no Belém. Lembramos que antes dessa reunião os mutirões que não encaminharam as fichas deverão entregar na secretaria da UMM.